首页 > 房产答疑 > 商业体 > 本文
商业地产是否适合改造为养老项目?最好有具体案例分析
时间:2020-01-16
官方回答
为您解答:

2020-01-16 10:21:05

商业地产改造为养老项目,具体案例分析: 项目为3层裙楼,2栋塔楼,塔楼高20层。约1.6万平米,整体销售,销售报价1.5万元/平米。项目为地铁上盖物业,所在区位成熟,旁边在营一个大型购物中心,周边多个新建住宅小区,住宅售价3万元。 项目在没有实地踏勘前,基本符合“3322”选址法则。实地看后被否定,判断不适合改造为养老方向。理由如下: ▶定位方向:无法做护理型,只能做自理型(因为1~2楼裙楼被销售,无法满足消防强规要求的“独立使用逃生通道”);自理型定位中,只适合做长者服务式公寓这个方向,但是其能拿出来做配套的空间不够,只能牺牲房间楼层来做配套,非常不划算。另外,自理型项目所需要的外部空间资源也不足,项目本身没有独立的院子这样的小环境,也缺乏外部公园这样的大环境,很难吸引老人长时间居住在此地。 ▶档次定位:本项目外立面品质感较差,加上被散售掉的裙楼商业,每栋塔楼仅有两部电梯等较低的硬件配置,定位只能是一个中端项目。 ▶改造量:项目是个新建物业,但是由于裙楼被分割销售的原因,两栋塔楼无法联通,需要做改造加楼梯。另外,电梯也需要把其中一部改造为担架电梯。因此还有一定的改造投入。 ▶出房率:本项目有一个巨大的核心筒,占掉平面中1/3的面积,加上一些不合理的过道,项目的出房率不高,单层能出12~13个房间,但是每个房间很小,套内面积为25平米,对于自理老人来说,空间太小,无舒适感可言。部分房间是东西朝向。 ▶竞品价格:项目周边精装修70平米的住宅租金约4200元/月,精装修复式公寓45平米租金4000元/月,以本项目的房间面积大小来对比,房间租金收费也最多就在3500~4000元/月这个档次,加上服务费用,能收到5000元就算是不错的价格了(不含餐费)。 ▶商务条件:项目报价1.5万元/平米,加上改造、装修、筹开投入,接近2万元,必然是高端项目的定位。但是本项目综合条件及收费水平都不能支持做到高端。 判断结论 综合以上判断,项目不需要进行具体测算,已经知道完全不可行了。

期待您的回答
提交

您的订单已提交,我们会尽快联系您

您可以在会员中心——我的订单列表中

查看到您提交过的订单

还在为找不到满意商铺而烦恼吗?

输入手机号,912商业管家为您免费订制理想铺源

获取验证码

提交

提交成功

稍后客服人员会与您联系