受疫情冲击，今年楼市复工比正常推迟已经近1个月，但是线下销售还远远不止，虽然南京及各地部分售楼处已经开始恢复营业，但大部分也仅仅象征意义，买房人还很少有去看房的。售楼处恢复营业了，但线下看房还没有实质性恢复，线下销售更谈不上实质性恢复，线上销售没有线下接待的配合，也基本是自我安慰。
从房企复工到工地复工，再到销售实质性恢复，今年整个楼市的节奏都往后拖延了差不都一个月以上。即使开发端复工了，但是买房人需求端的恢复，恐怕还有一个更加需要多方酝酿把控才能有序释放的过程。买房人大部分都在观望这次疫情对经济、就业和收入的冲击，进而重新评估今年楼市的运行趋势和房价涨跌，值不值得出手买房？还是再等等看？要想逐渐解除买房人的观望情绪，稳定和增强买房的信心，真的需要大量的工作去做。
基于疫情冲击，现在越来越多的人都预期今年的经济形势将会很差，甚至预料一季度的GDP增速可能跌到5以下。对今年楼市的预期，倒是有两派观点：
观点1
观点2
两种观点各有道理。
第一个观点，核心在于，宏观经济是楼市的基础，两者相辅相依，唇亡齿寒，经济形势、就业形势不好，楼市根基动摇，大概率也好不了。
第二个观点，属于逆向思维，经济形势越差，越需要稳增长，越需要刺激楼市进而稳定经济，楼市反而有政策性利好。
笔者认为，今年的楼市，主要有两种力量在左右楼市，一是经济与就业、收入增长趋势下滑对楼市的负面冲击到底有多大？二是，政策松动的空间，或者说刺激的力度，到底有多大？
实际上还有第三种力量，就是今年房地产市场自身的基本面，包括上市量、开发商资金链、对未来预期所决定的销售策略以及地方政府的土地出让计划等等。这些都会决定今年的市场供求以及价格策略，从而决定销量和房价趋势。
笔者认为，对于今年楼市的运行，不利的因素确实比较多，形势不容乐观，但是政策和市场的弹性又非常大，也完全没必要过分悲观。
首先，不容乐观的因素包括
第一，疫情对经济与就业、收入的冲击程度，目前虽然难以衡量，但是确实不容乐观，这会决定购买力；
第二，更重要的是对信心和预期的冲击，大部分买房人对未来房价保持稳定和上涨还有没有足够的信心？这会决定购买力能否兑现到楼市？
第三，今年是楼市的上市大年，前两年为了调控增大土地供应，将在今年集中上市，面临一个上市高峰期，去化压力会比较大；
第四，就是开发商资金链紧张的问题，需要通过销售和信贷宽松来缓解，如果金融调控对楼市不松绑，开发商只能卖房自保，互相攀比的降价保量、降价潮或许会陷入恶性循环。
那么有利的因素又是什么？笔者认为楼市有两个最大的优势
第一个，就是巨大的资金量。40多年改革开放积累了巨大的财富，但是到了如今的下半场，市场过剩，资金无处可去，买房成为居住升级换代和投资增值保值的最大蓄水池。这个资金量不但巨大，而且很容易一点就燃。言外之意，就是中国买房人不差钱，都在那等着呢。虽然去库存加杠杆让很多人接近弹尽粮绝，但不可否认，还有大量资金最近几年被楼市调控拒之门外，想着办法往里挤。
第二个就是政策面，史上最严调控反而是楼市当前最大的竞争力。最差的行业是刺激都刺激不起来的行业，比如现在遍地的实体经济；最好的行业一定是怎么都打不死的小强，虽然历经史上最严调控，但是过去两年的量价齐升依然屡创历史新高。一个被强压着的行业，一个压都压不住的行业，你说它没有了潜力，笔者打死都不信，笔者恰恰认为这种行业反而最具潜力。只要给点阳光，一定就会马上灿烂起来。
不差钱，不差需求，就差政策一呼百应。因此，笔者认为今年楼市最大的特点就是弹性大，调控走向和松动的力度、空间，决定了楼市的最终走向。今年的楼市可以很差，如果没有救市；今年的楼市可能出人意料的火爆，如果救市力度很猛。因此，这个关键点就在于政策，就看管理层想要往哪方面引导？
在此，笔者认为，今年根据稳增长的需要以及稳地价、稳房价、稳预期的需要，通过因城施策的“救市”或者说是“精准调控”都将是大概率事件，关键就看力度的把握。
笔者认为，首先，先把长期救市放在一边不谈，阶段性的临时救市是非常必要的。比如在疫情之后的3个月、半年甚至更长一些的事件，楼市和社会经济迫切需要回稳，适度的救市政策本身就是稳定市场、稳定经济、稳定人心的必需品。因此，对于出台阶段性稳定房地产市场举措的城市和管理者，实际上是呵护市场的表现。
第二，对于政策松动的力度，笔者认为要坚持适度原则。像08年那样的大水漫灌，或者说是2014-2015年为了去库存把调控政策全部推翻，都是过度的表现。刺激需求可以，但是现在的市场已经不允许再为大量投资客放行，如果全面取消调控政策，引入过量的投资投机需求，带来的必然是泡沫和巨大的危害。其次，如果房价过快上涨，也会让更多人投入炒房而不是做实业，也会挤压走大量的人才，不利于城市发展，同时也不利于产业升级和科技产业的发展。
所以，笔者认为，政策松绑的前提必须把握两点：一是尽量只释放自住需求，对投资需求继续保持强压，差别性力度更大；二是要以市场和房价稳定为前提，可以把控在保持平稳或与经济、收入相匹配的增速，绝对不能出现过快上涨。
这些力度的把握其实也非常简单，只要循序渐进和做好监测预警即可。
一是加强对各地房地产核心数据的走势监测，包括成交量、上市量、供求比、库存、房价、地价、按揭贷款等，实时掌握和把控运行趋势。
二是，因城施策，差别化对待，加大对刚性需求和改善需求的支持力度，继续强力抑制投资投机需求，有序释放需求。
比如，限购政策的把握，既可以继续放松落户门槛、人才引进力度，也可以在限购套数上做文章，比如本地户籍从限第3套房放松到限第4套房，允许名下有3套房，这比完全取消限购肯定要好得多。
比如限贷政策，可以继续降低首套房的首付和利率，3成变2.5成或2成；降低二套房认定门槛，从“认房又认贷”到“认房或认贷”，首付从8成降到6成，利率也可以适当下调；对于第三套住房可以8成首付，第四套开始停贷。
比如限售政策，既可以5年变3年、3年变2年，也可以在认定条件上从拿到产证开始计算到签证购房合同开始计算。
这样的适度放松，一定会比完全取消要好的多。既可以发挥稳定市场的效果，又不至于有太大的负面效果，稳定健康的发展也更有利于长远持续的发展。总比大水漫灌、鸡犬升天的制造泡沫要好得多。
今年的楼市虽然面对太多困难，但是很有幸的是，中国的房地产业处于史上最严调控下为政策松绑预留了巨大的空间，政策松绑的红利不但可以对冲疫情的负面冲击，而且有可能让市场走出超出预期的行情。当然，我们更建议未来的调控政策能够更加合理化，更加有利于支持刚性需求和改善需求的释放，今年尤其可以加强对疫情导致的自住换房需求的引导，更加坚持对投资投机需求的长期压制，政策对市场的效果更能体现出稳定健康和长期的持续发展。
辉哥认为，保量稳价应该是今年楼市调控政策的主旋律，有信心在政府的扶持之下，保住成交量，稳定住房价地价，开发商有钱赚，买房人有好房住，整个行业有信心、有未来、有预期。当然，过程不排除会曲折运行，比如疫情之后开发商掀起降价潮先自救，政府救市往往不到形势所逼恐怕不会轻易出手或力度到位，可能会有滞后性带来市场波动起伏。每个城市的治理能力也不尽相同，各个城市的走势大概率也会不完全一样。
今年，既没必要盲目悲观，也不要有太不切实际的盲目乐观，稳住就好，有升更佳。再提醒一句，辉哥坚持认为，今后的楼市将继续结构性行情，各个城市、板块和楼盘必然是有涨有跌，不要笼统的谈是不是买房的时机？是不是都会涨或跌？一事一议，一盘一议，区别看待。
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