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河西中央商场大面积撤店！BHG高级超市也关门了！商场负一层只剩7家小吃苦苦支撑！

BHG高级超市的闭店通知：

（图源南京楼市）

商铺大面积空白：

（图源南京楼市）

项目位于奥体中心对面，紧邻地铁，周边写字楼、住宅密集，如今却令人唏嘘。

时代在变迁，购物中心和商业综合体从拼体量、拼品牌组合到拼创意、拼服务体验、拼精致程度再到拼个性化。

人们的消费需求升级了，消费环境和消费结构也随之升级迭代，特别是时尚前沿的一线城市及新一线城市。

随着区域内新商业体的开业，缺乏核心竞争力，便免不了被虹吸，人流被分化！

商业体，最为重要的三点是：地段、运营、配套。

如果把商业体比作人，那地段就是先天的天赋，运营与配套则是后天的努力。

从地段来看，中央商场周围写字楼林立，住宅密集，潜在消费力量十分可观！然而靠天赋吃饭，看似美好，实则可能是伤仲永。造成商业体有随时被替代的可能性。

河西中央商场周边两公里范围内，聚集了华采天地（1.4公里）、金鹰世界（1.9公里）、缤润汇（1.6公里）等诸多商场，虹吸现象明显。

（图源南京楼市）

品牌的不可替代性则需要搭配上后天的努力（运营与配套）才能对商业体的长远发展有着极大的作用。所以运营与配套是一个成功的商业体中必备的条件！

一个好的商业体可能具备优越的地理位置。

一个优秀的商业体可能具备优越的地理位置与完善的配套设施。

而一个成功的商业体一定具备优越的地理位置、完善的配套、强大的运营。

随着商业地产多元化的不断创新和深入，已经让大家从单纯的购物上升到了一种生活方式，一种娱乐方式，甚至是节假日的交友方式。未来的商业竞争，也许不是地段、商品等硬性的竞争，而更是环境、氛围、服务和细节乃至营销的个性传达的软性竞争。开发商如果不能够提供这些增值服务，就不可能在激烈的市场竞争中活下来。 

日本商业地产的运营模式是很值得我们学习和借鉴的。日本的商业基本上是给女性做的，因为她们结婚后常常成为专职太太，是购物消费的主体。因此，针对不同年龄、不同收入阶层的人群，购物中心的室内装饰、比较灯光、品牌组合、色彩表现等等全都是不一样的。最让人佩服的就是他们对于细节的处理。 

而中央商场最受人诟病的除了布局凌乱，产品定位不准确外，这个商场还有一个痛点：底层车库不与商场内部联通，上下十分不方便。

原来，商场B1层为美食广场，B2、B3层为停车场。但电梯只通往上两层，将车停在B3的乘客，只能走楼梯到B2，再乘电梯到商场内部，或者直接走3层楼梯，到达商场东广场，再进入商场。

可以说在这些细节上的处理相当不到位！

同时，生活在当下的社会我们可以看到、真切的感受到大数据为我们生活带来的巨大改变，提升了社会生产效率，优化了资源配置，让共享经济、AI智能物联网触手可及。

而且在这方面我们也可以运用大数据给线下商业（具体指新零售品牌店/购物中心等线下商业体）带来更多的潜在价值。

大数据技术的发展让之前很多传统商业想象不到的场景都成为了现实，让传统线下商业看到了梦幻般美好的未来，比如：

1.大数据平台可以告诉商业体当前5km商圈或者全城、甚至全省范围内消费者潜在客群有多少人、分别集中聚集在哪些区域，并生成具体的分布热力图；（基于此，品牌或者商业体就可以优化新店区位选址逻辑，选择核心消费客群更集中的位置开店）

2.大数据平台可以分析曾经来过某一商场的所有消费者群体特征，男性多还是女性多，青年和中年人数占比是怎么样的，亲子类家庭和独居人群分别有什么样的消费倾向；（商场就可以根据到场消费客群特征调整自己的线下店铺的业态分布，比如增加美妆还是增加亲子类品牌招商）

3.大数据平台还可以分析出十一国庆期间到过某一商圈范围内的20万人都是来自于哪些城市，周边城市客源占比有多高，哪个周边城市是主要客源地？（定向精准进行媒体合作或者广告投放，提升营销效率）

4.大数据平台还可以将城市切分成边长为几十米到几公里不等的方形地理网格，计算分析在一年内到某一商场产生过消费的客户都来自哪些地理网格，在客户聚集较为密集的网格里，主要是哪些小区；（就可以针对该小区的广告牌进行针对性定向的广告投放）

5.等等... ...

大数据的应用场景之丰富可谓价值巨大。而这些，都可以为商场的运营助力！

未来的商业竞争，也许不是地段、商品等硬性的竞争，而更是环境、氛围、服务和细节乃至营销的个性传达的软性竞争。

商业地产是一个持续性长线投资、长线收益的项目。即便一个项目天赋异禀，如果没有后期运营和管理的努力，项目也很可能提前死亡，更谈不上任何长线收益。

近年来随着南京的商业地产越来越被看好，商业地块的土拍行情一路高涨，也有越来越多的商业体在人们的期待中规划并且落地。

我们衷心的希望，南京的商业可以百花齐放而不是开一家倒一家！

部分资料来源：网络、南京楼市

912商业综合整理