耳熟能详的一句房产政策：房子是用来住的，不是用来炒的。如果住宅作为长期投资方向将明显受到政策约束，但对于办公性质的房源，却丝毫不受控制，市场才是价格的决定因素。

      办公投资的升值空间具有不错的前景，有经济学家曾在刊文上统计过全球最昂贵办公楼市场前十强，以排名第一的中国香港中环地区为例，它在办公楼租用成本上就需要花费3466美元/㎡/年，也就是人民币24717元/㎡/年，全球十大地区中国就占据了4个，前50名占据8个，站在巨人的肩膀上看这块领域的前景，谁能否认它是星星之火，在中国这个巨大市场的面前会有燎原之势呢？

（数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年第一季度）

      办公投资是地产类投资中收支更为稳定的一块区域，一旦投入运营，中间的维持周期长度将仅次于住宅，如果作为长期租赁的话，甚至都高于住宅，现如今也成为很多人选择的置业方式之一，那今天我们就来谈一谈在办公投资中我们需要注意的哪些技巧？

      1 地段：主城核心位置具有天然优势

      跟所有的地产类别一样，必看的因素绝对是地段，坐落在好位置的地产，升值空间将是无法预计的，城市核心的办公楼占据独天优势，物以稀为贵，核心位置的土地稀缺，供不应求，市场作用下办公房源也会变得较为稀少，如果能入手这些位置的地产，无疑都是赚的。

      在南京，经过官方盖章的四个核心商圈：南京南商圈、新街口商圈、江北商圈以及河西商圈，背靠大树好乘凉，政府的大力扶持+本身基础配套不错=未来发展空间巨大，很多办公项目的建立就是瞄准了这四个核心商圈给予的潜力。

      推荐项目：中交锦致、三鑫鑫智汇 

      中交锦致位于南部新城核心区域，南站CBD商圈核心位置，商办投资大方向的区位优势明显。 

      这是南京唯一4轨交汇板块，畅行全城（8条高铁，4条地铁，三纵四横路网，多条公交直达）。

      中交锦致毗邻主干道，昭示性强，可以更好的塑就企业形象。整层租赁，可自由分割，纯粹办公；部分4.8米挑高户型，灵动空间，随心所欲。

      中交锦致效果图▼ 

      依靠得天独厚的交通优势，雨花台区的定位是将打造南京南站高端现代商务商贸区，中交锦致拥有浓厚的商务氛围。

      江北新区也同样享受着位置和政策利好的影响，与传统的核心商务区（新街口、河西、鼓楼）相比，江北新区虽然处于初期雏形时期，但是成本上会低于成熟区域，从政府扶持力度和当前规划的即有成果来看，却无疑是一个潜力股，性价比是高于传统商务区的。

      三鑫鑫智汇鸟瞰图▼

      江北新区是未来地产升值的重点对象，三鑫鑫智汇的办公项目坐落于此，在很大程度上就是因为对江北未来的集中考量。

      2 配套:完善的周边配套可以吸引不错的客户群

      一个完善的写字楼项目周边必将会有完善的相关配套，包扩交通配套、商业配套、内部管理配套等等。

      好的交通区位对于商办房源来说，会有吸引更多的消费群，通俗点，办公区域有着数量不小的上班族，制约上班族的外部因素之一就是交通，一般企业选择办公地点时不可忽视的一方面就是“交通配套”，交通位置好，市场行情就会维持的不错，后期无论转手或者租赁，相比较而言都更为突出。

      项目推荐：绿地万科云都会、青创IPark、源创空间

      绿地万科云都会，就是得力于交通这个得天独厚的优势，项目位于南京八大交通枢纽之一的金马路枢纽，为南京首例纯粹TOD产品，地处金马路与石狮路交汇处，拥有三条地铁2号线、4号线（规划12号线），高铁紫金山东站，长途客运站、公交始发站等立体交通。路网交通可链接仙林大道、玄武大道、沪蓉高速，长深高速、宁洛高速等，建立立体网格式交通。 

      绿地万科云都会效果图▼

      西贝曾经在附近进行过现场实探，金马路站内1号口出就可以直接看到绿地万科的这个项目，目前项目10号楼已基本售罄，当前在售9号楼，户型建筑面积约为100-160㎡，均价1.7万/㎡，另有11号楼的商墅产品，建筑面积约为300-350㎡，均价2万/㎡。   

      除了拥有各种交通方面的配套设施，云都会的商业配套也是一应俱全，11号楼的1-2层未来将打造集中商业，12号楼还规划了总面积约7200㎡的高端酒店，将为商务人士提供一站式的休憩、购物场所

      青创IPark效果图▼

      青创IPark的项目地址位于3号线地铁秣周东路旁，机场、绕越高速，双龙大道、苏源大道等多条主干道与主城无缝对接，公交709，819，838，851直达江宁各个区域，依靠完善的交通配套成为不错的办公置业选择。 

      源创空间位于江宁区芳园西路，属九龙湖科研板块，由南京丽源科创发展有限公司投资建设，总建面约3.6万㎡，4.8米LOFT，主力户型约34-72㎡。

      项目直线距离S1号线河海大学·佛城西路站约800米，3号线九龙湖站约2公里，机场高速并肩同行，绕城、环绕南北，交通尤为迅捷。江宁九龙湖国际企业总部园等高端商务和产业办公园区环伺，人文馥郁，科研学术氛围充溢。

      3 外观、内部布局：企业形象的升级

      作为客户群，一般选择写字楼办公的原因也是为了提升公司的企业形象，所以办公楼的外形和内部布局档次也是很多顾客群慎重考虑的方向之一，5A甲级写字楼无疑是当前最受欢迎的办公类型，其档次也是属于当前办公楼种类房源的最高规格，办公室空间中的顶级。

      项目推荐：瀚瑞中心、金衡垠方

      5A写字楼的内部布局也是具有一定标准的，类似于酒店星级评定的方法，所谓5A，是指智能化5A ，包括：OA（办公自动化系统），CA（通讯自动化系统），FA（消防自动化系统），SA（安保自动化系统），BA（楼宇自动控制系统）。

      位于南站CBD的瀚瑞中心就是5A超甲级写字楼，内部配置以及外观上都是以高质感定义的，目前在售少量平层、挑高公寓、办公房源，项目共有3栋楼。1号楼为35层写字楼；2号楼为21层办公，5梯26户，1-3层为商业；3号楼为24层公寓，4梯24户，1-2层为商业，3-12层为平层，13-24层为挑高4.8米。 

      瀚瑞中心项目涵盖17万㎡商务综合体，其中LOFT办公约2.7万㎡，全球物业服务五大行之一的高力国际为瀚瑞中心综合体提供全管物业服务，以持续的优质服务和管理提升物业价值。

      外观上，一般客户群都会选择视野空间辽阔的建筑，大部分办公楼外观设计都会选择方方正正的外观，中规中矩，但在市场上也更受欢迎。

      金衡垠方项目位于江北新区核心和自贸区内，园创路与华创路交汇处，毗邻青奥体育公园、城南河风光带，紧邻在建砂之船和万达广场，距长江隧道仅2公里，项目紧邻地铁10号线万汇城站，距地铁11号线珠江南站出口仅约150米。距离河西核心直线距离约8公里，可同享“江北新区”、“河西”两大城市配套。

      此项目实景现房交付，共规划建设2栋写字楼、国际标准品质，玻璃幕墙，精装地下候梯厅，5.8米双层挑高，内部设计上精致巧妙。

      写字楼的客户群大多数来自各行企业，而好的区域往往会吸引优质的企业入驻，跟其他性质的房产种类一样，一般入手之后将会是3种方式处理：自用、租赁、转手。 

      1、自用的话，其实跟投资相关不大，同时充当甲方乙方，本身就是作为经营使用，不用太过担心写字楼持续性收益问题。

      2、对比住宅、商铺性质的租赁周期，写字楼的租赁更具稳定性，企业入驻之后将会是长期性的，自然收益上也是更具稳定性。

      3、转卖收益更依靠的是写字楼本身的优势，例如上文说到的这几个技巧，在最初选择时慎重对待，后期转手也并不会太难。