种种数据表明，今年的出生人口再次下降几乎没悬念，跌破800万是很有可能的。

昨天关于#出生人口跌破800万意味着什么#的讨论也上了微博热搜。▼

要知道，在2022年，出生人口为956万，已经跌破了1000万大关，创下了近几十年来最低的数量。而出生人口率，仅为1.07。

在《中国人口预测报告2023版》中，提出了一个研究结论：

“灰犀牛人口危机已经出现，根据预测，或将面临4年内出生人口跌破700万的现实，同时深度老龄化进入超级老龄化的社会。

▍ 存量时代的到来

从开发扩张导向转入精细化运营导向

人口的减少以及趋于老龄化的社会，对于商业市场的影响是显而易见的。

商业发展已经从增量发展，转入了存量发展阶段。大开发、大扩张导向，快速城市化与大量人口流入的发展模式也因为人口的减少，已经开始转变。

房地产高周转、高杠杆的运转方式式微。在人口减少，去化困难的大行情下，绝大多数的房地产企业已经没有充足的实力，投入到投资高，回报慢的大体量持有性商业项目。

另一方面，城市核心区的商业格局已定。城市的扩张速度放缓，商圈的扩张也在放缓。在存量的生意时代，成熟区位的商业项目，正变成了不可替代的稀缺资源。

存量时代，意味着极少有大规模大体量的新商业供应。在现有的商圈格局与基础上，做精细化耕耘是未来的大趋势。这就意味着无法避免的现实制约：小体量，存量更新，强竞争。

小体量要求产品的精细度，更新代表着产品的塑造难度与复杂度，高竞争要求产品的差异性。

在不到5万㎡的面积上打造了一个功能多样化、造型艺术化的社区商业，需要：

㈠充分利用土地资源、丰富内部功能；

㈡在满足消费者基本的购物需求外，增设了许多功能性和娱乐性业态，为消费者带来更好的感官体验。

因此，小体量新型商业不断优化业态，不仅需要大力吸引合适品牌入驻，满足消费者基本的购物需要，还要引进了美食、书店、亲子休闲等业态，通过设定情境，进一步增强消费者的购物体验。

体量虽小，但业态丰富是优势。在有限的内部空间里，新型商业集中注意力于“精”和“美”，通过精心的打造与设计，最大化的利用内部面积，具有购物、休闲、娱乐和美食等多种功能，满足了消费者多样化的购物需求，提高消费者的购物体验。

环境舒适，造型优美是加分项。在保证购物中心的商铺数量外，新型商业中心十分重视外观和内部购物环境的设计，给消费者营造了一个舒适化、轻松化的消费环境，让消费者以更加轻松、愉悦的心情进行购物。

主题突出，模式创新打造差异化经营。新型商业具有独特的主题，并围绕主题进行室内环境空间布置，带给消费者沉浸式的购物体验，同时可以凸显差异化，让每一个商业都具有不同的记忆点和创新点，帮助商场展现个性，进一步获得消费者的关注。

需要注意的是，在人口减少的大环境下，一个好的社区商业体对于底层的消费者画像要是足够准确且清晰的，因为在实际的经营中，好的商业并不需要过于窄众和圈地自萌。

特别是存量的新型社区商业由于其产品的容量有限，承载的业态内容需要精细化，相比其他体量更大的项目，对于产品的精准度，以及产品气质的把控及要求都有着更高的要求。